Bail commercial en Belgique : Guide pratique pour négocier un contrat avantageux

Qu'est-ce que le bail commercial ?

Le bail commercial est le contrat de location d'un espace dans lequel est exercée une activité artisanale, commerciale ou industrielle. En Belgique, tout bail portant sur un bien meuble ou immeuble suit les dispositions des articles 1708 à 1762 bis du Code civil. Ces dernières servent de socles, qu'il s'agisse de bail commercial, de location de parking ou de contrat de location saisonnière.

En signant ce document qui est différent du bail d'habitation, le locataire (le preneur) et le propriétaire (le bailleur), en plus de leurs obligations, s'engagent à respecter les dispositions impératives du statut des baux commerciaux. Ces dernières permettent à un locataire désireux d'ouvrir un restaurant en Belgique de bénéficier d'avantages. Il peut s'agir du droit au renouvellement du bail commercial après son expiration, du versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement, etc.

Lorsqu'il est rédigé, le contrat de bail doit contenir des mentions parmi lesquelles figurent les éléments suivants :

• identités et adresses des parties,
• activité pouvant être exercée dans le local (destination),
• garantie
• droit au renouvellement du bail de location,
• charges communes et privatives,
• imposition (enregistrement du bail),
• assurances,
• entretien et réparation,
• embellissements, améliorations et transformations,
• durée minimale du bail.

Le contrat de location doit également présenter le montant du loyer ainsi que les modalités de résiliation du bail.

Quels sont les différents types de baux commerciaux ?

Selon le type de bail commercial choisi, il est possible de payer un loyer de base moins élevé moyennant la prise en charge des coûts d'exploitation. Une autre offre consiste à payer une prime dont le montant permet au bailleur de s'occuper de l'ensemble des responsabilités financières.

Si vous envisagez de domicilier votre entreprise en Belgique, il existe plusieurs types de baux commerciaux :

• bail net : en plus du montant du loyer, le preneur paie les charges d'exploitation et la taxe foncière du bien qu'il loue,
• bail double net : le locataire paie un loyer pour le local et s'occupe des charges d'exploitation, des taxes foncières et des primes d'assurance de l'immeuble loué,
• bail triple net : le preneur prend en charge l'ensemble des coûts liés à l'espace loué,
• bail net modifié : permet de partager les réparations structurelles et les frais d'exploitation entre le locataire et le bailleur.

Lors de la présentation du contrat de bail, le propriétaire doit prendre le soin d'y annexer un état des lieux. Ce dernier est établi à l'entrée dans les locaux loués et à la restitution (lors de la cession du droit au bail commercial). Il peut également survenir lors de la cession ou de la transmission à titre gratuit du fonds de commerce. Lorsque les parties n'arrivent pas à s'entendre pour la rédaction de l'état des lieux, la loi prévoit que sa réalisation est confiée à un commissaire de justice.

Comment résilier un bail commercial ?

Afin de résilier un bail commercial, le locataire est tenu de respecter le triennat (période d'une durée de 3 ans). Pour que la résiliation soit effective, il doit donner un préavis au bailleur par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 6 mois.

Si le bail a d'office une durée de 9 ans ou que, par l'effet de la loi, une telle durée s'impose au bailleur, il est possible d'y mettre fin avant le terme. Lorsqu'il s'agit de baux commerciaux, l'accord des parties sur la résiliation anticipée doit être fait par :

• acte notarié,
• jugement,
• déclaration faite devant un juge.

Cela permet de n'avoir aucun doute sur la date réelle de l'accord entre les parties sur la résiliation anticipée du bail.

Comment négocier un contrat de bail commercial en Belgique ?

Avant de procéder à la négociation d'un bail commercial, il est essentiel de bien connaître vos besoins, vos limites financières et vos priorités en matière de localisation. Si vous ne pensez pas être capable de bien négocier votre contrat de bail commercial en Belgique, nous vous conseillons de faire appel à un avocat. Ce dernier possède une bonne compréhension de la loi et des réglementations applicables. Si, par contre, vous voulez le faire vous-même, établissez une relation de confiance avec le bailleur, puis négociez différents points.

La durée du bail, les travaux à effectuer et les options de renouvellement

Avant la signature d'un contrat de bail, le preneur doit s'assurer que les locaux commerciaux sont en bon état. Si ce n'est pas le cas, il doit négocier avec le bailleur pour la réalisation de travaux avant l'occupation des lieux et lui payer une indemnité en guise de compensation financière.

Lorsque vous prévoyez d'installer votre société dans les locaux sur une longue période, veillez à négocier des options de renouvellement de bail commercial. Cela vous permet de le prolonger plus facilement lorsqu'il arrive à terme, mais aussi d'éviter les hausses de loyers imprévues tout en garantissant la stabilité de votre activité. Pensez enfin à négocier les conditions de renouvellement comme le loyer, les charges locatives ou les travaux à effectuer.

Les charges locatives et les clauses de sous-location

Puisqu'elles représentent une part importante des coûts d'exploitation d'un local commercial, les charges locatives doivent être négociées avec le bailleur afin de ne payer que pour les services dont vous vous servez. Prenez également le soin de vérifier la répartition des charges entre les locataires pour payer une juste part. Il peut enfin être pertinent d'ajouter une clause de sous-location pour récupérer le loyer perdu en cas de déménagement dans un autre espace.

Il est assez difficile de négocier avec une société-bailleur sur des points comme le loyer de base ou la structure du bail. Elle peut toutefois offrir certains avantages comme des places de parking pour les employés ou le wifi gratuit.